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Ratgeber zum Kaufen von Häusern und Wohnungen in Spanien.

Kostenlose Infos für Käufer zum gefahrlosen Hauskauf in ganz Spanien.


Immobilienerwerb in Spanien

sollte gut überlegt sein, um Ärger mit der spanischen Justiz oder mit dem spanischen Fiskus zu vermeiden.

Hierbei müssen Sie insbesondere beachten, daß der Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübergang in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und verbindlich ist. Verträge (contratos) auf einem normalen Blatt Papier (einem Schmierzettel o.ä.) oder sogar mündliche Abmachungen sind rechtlich verbindlich. Aus diesem Vertrag können sowohl Käufer als Verkäufer alle Rechte und Pflichten herleiten. Sorgen Sie dafür, daß Ihr Verkäufer alle für Sie wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen in diesem Vertrag schriftlich festhält. Zumindestens sollte bei Verhandlungen mit Spaniern ein Zeuge dabei sein, der des Spanischen mächtig ist.

Bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen und die geforderte Anzahlung leisten, sollten Sie unbedingt das spanische Grundbuch (registro de la propiedad) aufsuchen und einen Grundbuchauszug anfordern. Lassen Sie sich auf keinen Fall davon mit der beliebten Ausrede abhalten, daß dies der Notar schon tun werde. Fordern Sie vom Verkäufer einen aktuellen Registerauszug (nota simple) an, aus dem sich ergibt, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise mit Rechten Dritter belastet ist. Sie sollten auch keinesfalls darauf verzichten, daß der Notar vor Abschluß des Notarvertrages (escritura) die Grundbucheintragung noch einmal überprüft.

Bevor Sie irgendwelche rechtliche Bindungen eingehen, sollten Sie sich auch folgende Unterlagen vorlegen lassen:

  • Die Baugenehmigung, auch bei Altbauten; dies gilt umso mehr falls das Haus oder die Wohnung noch nicht im Register erwähnt sein sollte.
  • Steuerbescheide und Zahlungsnachweise, die belegen, daß der Eigentümer der Pflicht zur Zahlung von Steuern und Abgaben in den letzten 5 Jahren bis zum Verkauf nachgekommen ist.
  • Bei Eigentumswohnungen: die Statuten der Eigentümergemeinschaft (comunidad) sowie den Nachweis, daß der Eigentümer bei der Hausverwaltung keinerlei Rückstände hat.

Bei Neubauten muß darauf geachtet werden, daß Sie nur nach Baufortschritt Zahlungen leisten, und daß Ihre Zahlungen entweder durch eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Bankbürgschaft oder eine Versicherungspolice abgesichert sind. Auch sollten Sie vereinbaren, daß Sie auch noch nach der Abnahme 5 % des Kaufpreises für die Beseitigung etwaiger Mängeln zurückbehalten dürfen.

Afektierungen (Afectados) gehen nicht aus dem Grundbuch hervor, so daß Sie dies bei der örtlichen Baubehörde in Erfahrung bringen müssen.

Wenn Sie eine Immobilie am Meer kaufen oder bauen möchten, müssen Sie das spanische Küstengesetz (ley de costas) beachten, das den öffentlichen Zugang zum Meer schützen soll. Lassen Sie daher von einem Anwalt oder ortsansässigen Notar prüfen, welche Schritte erforderlich sind und was beachtet werden muß, um Verstöße gegen das Küstengesetz oder Einschränkungen durch das Küstengesetz zu vermeiden. Aufschlußreiche Informationen bietet hier auch der örtliche Bebauungsplan (plan general de ordenación urbanística municipal), der im Rathaus und teilweise sogar im Internet eingesehen werden kann.

Auch sollte der Notarvertrag möglichst schnell abgeschlossen wird, damit die Immobilie nicht ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird. Die Eintragung ins Grundbuch schützt Sie vor dem gutgläubigen Erwerb Dritter.

Versteckte Belastungen oder Altlasten der begehrten Immobilie können Sie auf elegante Art und Weise auch dadurch offendecken, daß Sie bei einer ortsansässigen Bank die Finanzierung mit einer Hypothek beantragen. Bevor die Bank diese Hypothek vergibt, wird sie zunächst alles genauestens überprüfen und dabei alle möglichen Risiken bei der betreffenden Immobilie aufdecken.

Wenn Sie den Wert der Immobilie nicht einschätzen können, sollten Sie dort erst als Mieter wohnen. Dies erreichen Sie, indem Sie keinen Kaufvertrag sondern einen notariell ausgefertigten Mietvertrag mit Kaufoption abschließen. Hierdurch haben Sie genügend Zeit, um alles sorgfältig zu überprüfen und sich vom Kaufobjekt zu überzeugen.

Eine detaillierte Auflistung unserer Dienstleistungen in Spanien erhalten Sie bei unserem Spanien-Service.